一、标的概况

　　标的为康平房地产开发公司所属位于长沙市芙蓉区八一路407号湖南信息大厦16至26层房产。

　　标的南临五一路省政府南大院、东接省委大院、北靠省军区、西与省政协、省统战部、省交通厅毗邻，紧连烈士公园，距火车站仅需数分钟，交通要道纵横连接，交通十分便利，是省会政治、经济中心，地理位置十分优越。

　　二、标的建设情况

　　该项目于2004年7月竣工验收的一栋综合性大楼，大厦总建筑面积60305平方米，主楼地上30层、地下三层，内部设施齐全，高速电梯5台、水环式中央空调、宽带网络、安防监控等一应俱全。本次拍卖标的16—26层的房产面积为11056.54平方米，其中每层楼有客房187间，面积为1005.14平方米。房屋所有权证为栋证，编号：长房权证芙蓉字第00517857号，丘(地)号：99.40-49.75-03-013，大厦为钢混结构，总层数33层，总建筑面积44111.03平方米，产别为其他房产，设计用途为住宅。国有土地使用证为：长国用(2003)字第005013号，地号：预编2988841，图号为：99.35-49.75，用途为综合用地，使用权类型为出让地，土地使用权面积4985.04平方米，其中公用分摊面积2791.62平方米，使用期限到2052年10月8日。

　　三、标的发展潜力

　　标的距火车站仅需数分钟，周边学校、医院、银行、公园、邮局、大型商场超市、餐饮等配套设施齐全，交通要道纵横连接，地理位置十分优越。因此该标的无疑具备良好的区位优势。

　　湖南省近几年经济发展迅速，作为粤港澳经贸深入内地的首站省会城市——长沙，借助改革开放的大好时机，经济发展尤其迅猛，房地产市场也随之持续升温。

　　四、标的瑕疵披露

　　该标的已用作抵押物向银行申请了贷款，只有在办理了与银行的还贷手续后才能进行再融资，因此，在一定程度上限制了买受人的融资渠道;租赁合同问题：买受人在依法取得该项目的权益后只能继续履行租赁合同中的约定，随着房地产价格迅速攀升，现在的租金已远远超过当初合同约定的年租金。

　　五、标的投资回报分析

　　由于现在的是租赁给高原红经营，租金收益为274万元http:http:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/年，净收益率为5.68%。投资者可以在此项目的运作中采用产权式酒店的营运模式，进一步加快资金周转效率，提高投资回报率。在此基础上测算的投资情况如下：

　　投资者销售收入预算：

　　总的客房数量为187间，每间客房面积约为45㎡，参考潇湘华天大酒店(五星级)的房价约15000元http:http:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/㎡以及星沙明城大酒店(五星级)8000元http:http:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/㎡的房价，综合之后大致确定销售价格为8000元http:http:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/㎡。一次性总收益为：8000*45*187=67320000元。

　　现折后房价为318元http:http:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/间，平均开房率稳定在90%以上。一般酒店的运营成本大概为营业收入的30%，按净收益的50%返租给产权人。则后续的每年经营收益估算为：

　　318*187*90%*(1-30%)*50%*30*12=674.3万元。

　　由此测算投资回报率约为：674.3http:http:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/http:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/www.hnce.comhttp:http://www.hnce.com/http://www.hnce.com/www.hnce.comhttp://www.hnce.com/4824=13.98%。

　　六、办理竞买登记所需资料

　　1、填写《竞买登记表》(表格由拍卖公司准备);

　　2、提供身份相关证明文件：

　　A、竞买人属法人的，须提交营业执照副本或成立批文、组织机构代码证和法定代表人身份证、法定代表人证明书，留存复印件(加盖公章)，带行政公司公章。

　　B、竞买人属个人的，应提交本人身份证，留存复印件(加指摸)。

　　C、竞买人为国(境)外(含港澳台)主体的，须提供有效的个人身份证明或有效的商务登记注册证明，授权的应有合法充分的文书作为依据。我司与委托人可以要求竞买人按中华人民共和国外交部的安排，提供有效公证、认证、确认文书及进行文书的传递。

　　3、委托办理的，应依前项所述提供竞买人的身份证明，并提交有效的《授权委托书》原件(委托人、受委托人皆签字盖章)及受委托人身份证复印件(原件备查);

　　4、交纳竞买保证金，取得收据;

　　5、签署有关的拍卖文件(文件由拍卖公司准备);

　　6、凭竞买保证金收据领取竞拍号牌(拍卖会开始前)。